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[2006年5月:公表]

賃借住宅の通常損耗についての原状回復特約が成立していないとされた事例

本件は、「特定優良賃貸住宅」の賃貸契約における、通常損耗についての原状回復特約(通常損耗補修特約)について、賃借人に原状回復義務が認められるためには、契約条項に明記されているか、口頭での説明により賃借人が明確に認識しているなど、特約が明確に合意されていることが必要であるが、本件の特約は明確性を欠くと判断が下された事例である。(最高裁判所平成17年12月16日判決)


事件の概要

X(原告・上告人):消費者・賃借人
Y(被告・被上告人):賃貸法人
A:Xの妻の母親

 本件共同住宅は、特定優良賃貸住宅の供給の促進に関する法律に基づき建設された特定優良賃貸住宅であり、地方住宅供給公社法に基づき設立された法人Yがこれを一括して借り上げ、各住宅部分を賃貸している。
 Yは本件共同住宅の住宅部分を平成10年2月1日にXに賃貸し、敷金35万3700円を受け取った。
 Yは、平成9年12月8日、本件共同住宅の入居説明会を開催した。Xらは、賃貸借契約書、補修費用の負担基準等についての説明が記載された「すまいのしおり」と題する書面等を配布され、約1時間半の時間をかけて、Yの担当者から、特定優良賃貸住宅や賃貸借契約書の条項のうち重要なものについての説明等がされたほか、退去時の補修費用について、賃貸借契約書の別紙「特定優良賃貸住宅 ○○システム住宅修繕費負担区分表(一)」の「5.退去跡補修費等負担基準」(以下、「本件負担区分表」)に基づいて負担することになる旨の説明がされたが、負担区分表の個々の項目についての説明はされなかった。Xの代わりに妻の母親Aが上記説明会に出席し、Aは説明等を最後まで聞き、配布された書類を全部持ち帰りXに渡した。Xは、契約を締結した際、負担区分表の内容を理解している旨を記載した書面を提出している。

 本件契約書22条2項は、賃借人が住宅を明け渡すときは、本件負担区分表に基づき補修費用をYの指示により負担しなければならない旨を定めている(以下、「本件補修約定」)。
 本件負担区分表は、補修の対象物を記載する「項目」欄、当該対象物についての補修を要する状況等(以下、「要補修状況」)を記載する「基準になる状況」欄、補修方法等を記載する「施工方法」欄および補修費用の負担者を記載する「負担基準」欄から成る一覧表によって補修費用の負担基準を定めている。このうち、「襖紙・障子紙」の項目についての要補修状況は「汚損(手垢の汚れ、タバコの煤けなど生活することによる変色を含む)・汚れ」、「各種床仕上げ材」の項目についての要補修状況は「生活することによる変色・汚損・破損と認められるもの」、「各種壁・天井等仕上げ材」の項目についての要補修状況は「生活することによる変色・汚損・破損」とし、いずれも退去者が補修費用を負担するものとしている。

 Xは、平成13年4月30日、本件契約を解約し住宅を明け渡したが、Yは、敷金から住宅の補修費用として通常の使用に伴う損耗についての補修費用を含む30万2547円を差し引いた残額5万1153円を返還しただけであった。

そこで、XがYに対し、Yに差し入れていた敷金のうち未返還分30万2547円およびこれに対する遅延損害金の支払いを求めたものである。



理由

 賃借人は、賃貸借契約が終了した場合には、賃借物件を原状に回復して賃貸人に返還する義務があるところ、賃貸借契約は、賃借人による賃借物件の使用とその対価としての賃料の支払いを内容とするものであり、賃借物件の損耗の発生は、賃貸借という契約の本質上当然に予定されているものである。それゆえ、建物の賃貸借においては、賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる賃借物件の劣化または価値の減少を意味する通常損耗に係る投下資本の減価の回収は、通常、減価償却費や修繕費等の必要経費分を賃料の中に含ませてその支払いを受けることにより行われている。そうすると、建物の賃借人にその賃貸借において生ずる通常損耗についての原状回復義務を負わせるのは、賃借人に予期しない特別の負担を課すことになるから、賃借人に同義務が認められるためには、少なくとも、賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているか、仮に賃貸借契約書では明らかでない場合には、賃貸人が口頭により説明し、賃借人がその旨を明確に認識し、それを合意の内容としたものと認められるなど、その旨の特約(以下、「通常損耗補修特約」)が明確に合意されていることが必要である。

 これを本件についてみると、本件契約における原状回復に関する約定を定めているのは本件契約書22条2項であるが、同項自体において通常損耗補修特約の内容が具体的に明記されているということはできない。また、同項において引用されている本件負担区分表についても、要補修状況を記載した「基準になる状況」欄の文言自体からは、通常損耗を含む趣旨であることが一義的に明白であるとはいえない。したがって、本件契約書には、通常損耗補修特約の成立が認められるために必要なその内容を具体的に明記した条項はないといわざるを得ない。
 Yは、本件契約を締結する前に入居説明会を行っているが、入居説明会においても、通常損耗補修特約の内容を明らかにする説明はなかったといわざるを得ない。
 そうすると、Xは、本件契約を締結するに当たり、通常損耗補修特約を認識し、これを合意の内容としたものということはできないから、本件契約において通常損耗補修特約の合意が成立しているということはできない。



解説

 本件で争点となったのは、(1)まず、本件契約における本件補修約定は、Xが本件住宅の通常損耗に係る補修費用を負担する内容のものか、(2)次に、(1)が肯定される場合、賃借人に不当な負担となる賃貸条件を定めるものとして公序良俗に反する無効なものか、(3)さらには、本件補修約定に基づきXが負担すべき本件住宅の補修箇所およびその補修費用の額の諸点である。
 原審は、(1)の点については、賃借人が賃貸借契約終了により負担する賃借物件の原状回復義務には、特約のない限り通常損耗に係るものは含まれず、その補修費用は、賃貸人が負担すべきであるが、これと異なる特約を設けることは、契約自由の原則から認められるものとした。そして、本件負担区分表は、契約書の一部を成すものであり、その内容は明確であること、本件負担区分表は、補修の対象物について、通常損耗ということができる損耗に係る補修費用も退去者が負担するものとしていること、Xは、本件負担区分表の内容を理解した旨の書面を提出して契約を締結していることなどからすると、本件補修約定は、住宅の通常損耗に係る補修費用の一部について、本件負担区分表に従ってXが負担することを定めたものであり、XとYとの間には、これを内容とする契約が成立している。そして、同(2)の点については、これを否定し、同(3)の点については、Xが負担すべきものとして敷金から控除された補修費用に係る補修箇所は本件負担区分表に定める基準に合致し、その補修費用の額も相当であるとして、Xの請求を棄却した。

 これに対して、本判決は、通常損耗は賃貸人負担であり、これを事業者側、約款作成者側に有利に修正する条項は、明確でなければ効力を認められないとし、本件の条項は明確性を欠くものとして契約内容にならないとした。 本件事例は消費者契約法施行前のものである。消費者契約法施行後の事例については、最高裁判決はないものの、同法10条により賃借人を救済する判決が出されており解決が可能になっている(「国民生活」'04年6月号53ページ以下の本欄参照)。
 しかし、本判決は、不明瞭な条項は作成者に不利に取るという原則を認めたものであるといえ、大きな意義が認められる。



参考判例

 特定優良賃貸住宅の通常損耗補修特約の有効性が問題となった事案において、同特約を公序良俗に反し無効とした判決として、

  • 大阪高等裁判所平成16年7月30日判決(『判例時報』1877号81ページ)。


 消費者契約10条により賃借人が通常損傷についての費用を負担するという条項を無効とした判決として、

  • 京都地方裁判所平成16年3月16日判決(判例集未登載)、その判決の解説は、2004年6月掲載文

がある。



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